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深圳房屋租金涨势放缓 小户型房源走俏

2012-05-24 08:30点击数(0) 加入收藏
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今年前5个月,深圳房屋租赁市场整体运行平稳,各类出租屋租金均有上涨,但涨势已有所放缓。图为南山前海楼盘(记者 甘跃飞 摄)昨日,市出租屋综管办公布了《深圳市2012年房屋租赁指导租金表》及测定的相关情况。据...

今年前5个月,深圳房屋租赁市场整体运行平稳,各类出租屋租金均有上涨,但涨势已有所放缓。图为南山前海楼盘(记者 甘跃飞 摄)

昨日,市出租屋综管办公布了《深圳市2012年房屋租赁指导租金表》及测定的相关情况。据了解,今年前5个月,我市房屋租赁市场整体运行平稳,各类出租屋租金均有上涨,但涨势已有所放缓。

市出租屋综管办有关负责人表示,与去年同期相比,住宅和写字楼上涨最为明显。其中,写字楼上涨7.3%,住宅类涨幅4.8%;商业类和厂房仓库上涨幅度稍微逊色,商业类涨4.1%,厂房仓库略涨3.2%。此外,租赁市场也出现了一些新热点,如关外地铁沿线区域、关内中心区域城中村等,而一些较为偏远的地段如新安、沙井等地租金基本属于原地踏步,甚至有所下降。

小小“握手楼”月租破千

市出租屋综管办调查显示,春节以来,我市房屋租赁市场成交活跃,尤其是随着外来务工人员的回潮,住宅租金普遍上涨,热点区域甚至一房难求。

小户型房源尤为走俏,一房一厅的户型和单身公寓最受欢迎,不少楼盘已找不到相关可租房源。在政策紧缩的楼市调控背景下,买卖市场交投不旺,一些自住刚需者因观望而被挤压到了租赁市场,形成了买卖冷而租赁热的现象。

由于买卖市场的冷清,许多地产中介公司也将主战场由买卖市场转到租赁市场,有的甚至基本上是靠租赁中介费维持生计,开办“房屋银行”,充当“二房东”,变相推高租金以获得较大的利润。

同时,城中村本是“蚁族”聚居之所,由于城市改造,房源减少,而新建房屋租金价格普遍提高,导致整体租金被抬高。调查人员发现,华强南北、东门、竹子林等片区城中村,30~40平方米户型的“握手楼”均价已突破1000元/套·月,带电梯的普遍在1500元/套·月以上,一些采光、环境相对较好的房子租金更高。

业内人士表示,由于深圳近年小区房租金上涨较快,许多白领一族为节省支出转租农民房,这也是去年以来农民房快速上涨的原因之一。但关外偏远地区农民房由于近年新增房源不少,加上工业景气指数降低,租金上涨缓慢,变动幅度不大。个别地方租金甚至因为企业内迁,人去楼空而有所下降。

此外,随着去年深圳地铁网络的开通,“租房跟着地铁走”,带动了原特区外地铁沿线住房的租赁价格。但现在这些热点区域在租金上涨后,虽然整体性价比仍高于关内,如果加上交通成本及环境因素,差异已不是很明显;另一方面,地铁交通的便利快捷,让许多人选择搬到租金相对低一些的关外居住,对原关内的梅林、南头等片区的房屋出租有一定的影响;商业类的长久性和稳定性较以前也略有降低,且变更期间的招租时间略有延长。

深圳的空置房主要集中在豪宅部分、关外较偏远地段和农民房,部分楼盘空置率超过了5成。南山的半岛城邦花园拥有得天独厚的海景资源,除一期入住率约有7成之外,整个二期入住率还不到2成。新开发的后海片区,空置房也相当多。而关外农民房主要是因为村民自有存量房和新增房源较多,盲目新增的供应导致了闲置,部分老旧平房由于未经改造,功能退化,降低租金也难出租。

写字楼空置率创新低

调查显示,随着单一产权写字楼越来越多,转售为租成为写字楼营销常态。如今的福田中心区和中心西区人气越来越旺,其空置率较去年下降到近3年来最低值,排除未入伙的写字楼,这两个区域在用写字楼空置率仅8%左右。

据悉,金融服务业、信息科技业以及制造业、高端物流企业,为整合业务、迁移办事处或提升办公环境,是深圳甲级写字楼的主要租户来源,持续强劲的市场需求推动租金上行,但今年以来,涨势明显放缓,疲态尽显,有的甚至略有下调。如地王大厦就受到京基100的强烈冲击,全球知名企业普华永道便将原租用地王大厦整整二层半办公区域全部腾空而改租京基100。地王大厦写字楼租金目前在140~180元/平方米之间,在甲级写字楼之间已属中等。

与此同时,受全球经济不景气因素影响,整体需求下降引致国外订单减少,一些国内制造及出口等外向型企业对高档写字楼短期承租能力下降,租赁需求受限,企业多转向保守发展战略;而很多在华企业由于国外拖累,在国内也难有大发展。

春节过后,深圳写字楼出现了一轮换租潮,外围经济环境的严峻和企业利润的减少,许多租户从较高租金写字楼转向租金相对较低的写字楼,从而降低经营成本。如从福田中心区迁至罗湖人民南片区,或者从车公庙片区迁至宝安、龙岗,这些换租客大多都是从事电子行业的企业。

因此,甲级写字楼的整体租金升幅受压,预计2012年会基本持平,但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。

地铁商业租金下滑

调查显示,深圳传统的罗湖东门、福田华强北以及后起之秀的南山文化中心商圈,商业运营日趋成熟,租金变化幅度不大,具有较好稳定性。

而社区商铺与其所处的社区规模、人口数量及消费档次密不可分,随着周边环境的改善和社区人口的快速增长,不仅商铺售价上涨迅速,租金也节节攀升。

但随着春节商业旺季的离去,租赁成交明显趋冷,租金的议价空间也有所加大。目前,深圳整个商业发展正有序地由关内向关外延伸,一些知名的商家及品牌都在积极地向关外拓展,如华润集团在宝安打造超级商业中心,星河COCOPARK、山姆会员店、天虹等陆续入住龙岗,商业配套的发展必然带动片区经济的发展。

而一些小型商业市场受经济影响,高租金挤占了较大部分营业利润,商家运营艰难,未来租金有调整可能。

此外,深圳的地铁商业由于多种原因并存,经营遇冷,租金跌势不止。尽管售价涨了不少,出行乘客的数量也屡创新高,但不少地铁商业却不见起色,不少经营者仅够勉强维持,租金已一路下跌近三分之一。

仓库厂房租金稳中有升

受全球经济不景气影响,以外贸出口为主的外向型企业订单减少,而原材料和人工成本上升,企业利润下滑,开工率不足,因而对扩大生产规模持保守态度,有的甚至缩小生产规模,厂房空置率略有上升。

随着电子商务迅速发展,快递物流业扩张壮大,客观上要求便利、优质的仓储物流配套设施同步增多;而深圳社会消费品的零售总额继续保持较快增长,面向国内消费市场的日用消费品制造业的发展势头依然良好,商场及连锁超市健康发展,成为带动仓储和配送需求的新增动力。

但由于出口订单减少,对外物流企业利润下降,保税区仓库需求减少。如盐田保税区的部分物流企业为降低成本而迁居关外,加上新增厂房竣工,竞争加剧,导致盐田港仓储、办公房屋空置率上升,租金有一定幅度下降。

近年来,深圳产业转型升级步伐加快,很多工业区都进行了厂房升级改造以适应新兴产业要求,部分老厂房因房龄过长、功能单一被淘汰。新建和改造升级提高了厂房的配套水平,基础设施更加优良先进,但也增加了业主的成本投入,租金自然也随之提高。(记者 陆剑伟 段思羽)

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